Ένα συγκρότημα γραφείων στο κέντρο της Φιλαδέλφειας πουλήθηκε έναντι 70 εκατομμυρίων δολαρίων, έπειτα από δικαστική έγκριση τον Σεπτέμβριο, όταν το 2019 είχε αποτιμηθεί στα 471 εκατομμύρια δολάρια. Η απώλεια αξίας φτάνει το 85% και οδηγεί σε κάτι εξαιρετικά σπάνιο, δηλαδή σε ζημιά ακόμη και για τους κατόχους ομολόγων με την υψηλότερη βαθμίδα πιστοληπτικής αξιολόγησης ΑΑΑ. Είναι μόλις η τρίτη φορά μετά την κρίση του 2008 που συμβαίνει κάτι τέτοιο σε τιτλοποιημένα εμπορικά στεγαστικά δάνεια.
Από τα 471 στα 70 εκατομμύρια δολάρια
Το ακίνητο, δύο πύργοι 43 και 36 ορόφων, είχε αγοραστεί το 2017 έναντι 328 εκατομμυρίων δολαρίων. Το 2020, λίγες εβδομάδες πριν από την πανδημία, το δάνειο των 368 εκατομμυρίων δολαρίων αναχρηματοδοτήθηκε και τιτλοποιήθηκε. Έκτοτε η πληρότητα κατέρρευσε, από 93% μισθωμένων χώρων το 2020 σε μόλις 28% τον Ιούνιο του 2026. Το δάνειο πέρασε σε ειδικό διαχειριστή από τα μέσα του 2022 και κατέληξε στην πώληση των 70 εκατομμυρίων δολαρίων.
Γιατί πλήττεται και η ανώτατη βαθμίδα
Στις τιτλοποιήσεις, οι ζημιές απορροφώνται πρώτα από τις χαμηλότερες σειρές ομολόγων. Εδώ επτά κατώτερες σειρές μηδενίζονται πλήρως και η ζημιά φτάνει μέχρι την κορυφή της δομής. Η ανάκτηση για τα ομόλογα ΑΑΑ υπολογίζεται γύρω στα 44 σεντς ανά δολάριο ονομαστικής αξίας. Μεταξύ των κατόχων βρίσκεται και η PIMCO, με περίπου 58 εκατομμύρια δολάρια ονομαστικής αξίας και αναμενόμενη ζημιά κοντά στα 35 εκατομμύρια δολάρια.
Τι δείχνει για την αγορά γραφείων
Η υπόθεση επιβεβαιώνει ότι η κρίση των αμερικανικών γραφείων έχει περάσει από τη φάση των αθετήσεων στη φάση της οριστικής καταγραφής ζημιών. Οι υψηλές αποδόσεις των ομολόγων επιδεινώνουν την εικόνα, καθώς ανεβάζουν το κόστος αναχρηματοδότησης για όσα ακίνητα λήγουν τα επόμενα τρίμηνα.
Για τον ιδιώτη επενδυτή το μάθημα είναι συγκεκριμένο. Η αξιολόγηση ΑΑΑ δηλώνει προτεραιότητα στην αποπληρωμή και όχι απουσία κινδύνου, ειδικά όταν η αξία του υποκείμενου ακινήτου χάνει τα τέσσερα πέμπτα της. Όποιος κατέχει ομολογιακά αμοιβαία κεφάλαια ή διαπραγματεύσιμα αμοιβαία κεφάλαια με έκθεση σε αμερικανικά τιτλοποιημένα εμπορικά δάνεια, καλό είναι να ελέγξει το ποσοστό που αναλογεί σε γραφεία και τη χρονιά έκδοσης των τίτλων. Οι εκδόσεις των ετών 2019 και 2020, που τιμολογήθηκαν με τις προ πανδημίας παραδοχές, είναι οι πιο εκτεθειμένες.
Πηγές στοιχείων, PIMCO, δικαστικά έγγραφα της διαδικασίας πώλησης.
Το παρόν έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί επενδυτική συμβουλή ή σύσταση αγοράς ή πώλησης.
